미(美) 연준 금리 인상 발표, 긴축 시대에 집값은 하락할까?

긴축

: 바짝 줄이거나 조임
재정의 기초를 다지기 위하여 지출을 줄임

미국 연준이 금리 인상을 발표했습니다. 2년에 걸쳐 10번~11번의 금리 인상을 예고했는데요. 이러한 금리 인상 발표 소식에 국내 집값에 대한 여러 전망들이 쏟아져 나오고 있습니다.

 

그렇다면 과거에 금리 인상 시, 국내 집값은 어떤 움직임을 보여줬을까요? 단순하게 대출 이자가 늘어나니 집값은 하락할 것이라 생각하기 쉽습니다. 저 역시 그랬고요. 그러나 과거의 집값 추이 그래프를 보면 그렇게 단순한 이야기가 아님을 알 수 있습니다.

 

출처: 아시아 경제

 보시다시피 대부분 금리 인상에 따라 집값도 상승했다는 걸 알 수 있습니다. 금리 인상 시 집값이 안정화 된 것은 1994년~1996년도, 단 한 번 밖에 없어요. 이 그래프를 통해 우리는 금리 인상은 부동산 가격 하락에 직접적인 요인이 아니다라는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

그렇다면 이번에도 금리 인상에 따라 부동산 가격이 상승하거나, 적어도 하락은 면하는 움직임을 보여줄까요? 이 질문에 답하기 위해선 왜 과거에 금리 인상을 했음에도 불구하고 집값이 상승했는가를 생각해봐야 합니다.

 

금리 인상은 미 연준이 시중의 화폐 유동성을 조이기 위해 시행합니다. 화폐 가치가 하락할 때, 이를 방어하기 위해 금리를 올리는 것이죠. 그리고 화폐 가치가 하락하게 되면 물가가 전반적으로 상승하는 인플레이션이 발생하게 되는데, 이때 안전 자산이자 비유동성 자산인 부동산의 가치는 자연스레 상승하게 됩니다. 공급이 안정적으로 이루어졌던 1994년도 외에 부동산 시장이 금리 인상에 따라 가격이 상승한 것은 이 때문입니다. 

 

그럼 집값 예측을 위해 이러한 요인을 현재 상황에 적용해볼까요? 전반적으로 현재 상황은 과거와 유사해보입니다. 코로나19 이후 주식, 부동산, 코인 등 전반적인 경제 시장은 유동성 그 자체였습니다. 화폐 가치가 하락했으며, 물가도 급격하게 상승하고 있죠. 다만 차이가 있다면 러시아-우크라이나와의 전쟁과 코로나19로 인한 기업들의 투자 위축, 공급망 부족으로 인해 경기 침체가 예상되는 상황이라는 겁니다. 즉 지금은 인플레이션 상황이 아니라 스테그플레이션 상황에 가깝다고 보는 것이죠.

 

경기가 좋아지는 상황에서 인플레이션이 발생하면 부동산 가격은 화폐가치 하락으로 인해 상승하나, 경기가 침체되는 스테그플레이션 상황에서는 부동산 가격은 하락하게 될 확률이 큽니다.  전쟁, 코로나 이슈 등으로 물가가 상승하는 상황에서 기업들의 공급망이 부족하다는 것은 경제적으로 큰 타격이죠. 또 임금 상승률은 저조한데, 물가도 상승하고, 거기에 높은 이자까지 내야한다니. 이러한 상황에서 높은 세금까지 감당해야 한다면, 집을 가지고 있을 합리적인 이유가 있을까요?

 

물론 이 모든 건 가정일 뿐입니다. 원래 인간은 부정적인 이야기를 좋아하기에, 저 역시도 하락론쪽에 무게를 실은 것일 수 있습니다. 아무도 미래를 정확히 예측할 순 없죠.

 

최근에 경제학 관련 책을 읽으며 애덤 스미스의 '보이지 않는 손'에 대해 새삼 다시 생각하게 되었습니다. 경제는 한치 앞을 예상할 수 없는 유동성의 장이지만, 그 유동성의 장을 이 '보이지 않는 손'이 좌우하고 있다고 하는데요. 과연 이 '보이지 않는 손'이 만들어 내는 이번 부동산 시장은 어떤 모습일 지 궁금하네요.